Prix de l'immobilier au m² et loyers à Écouen
À Écouen, le prix médian s'établit à 3 527 €/m² pour une maison et 2 691 €/m² pour un appartement (2025).
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Prix de l'immobilier au m² à Écouen
Évolution du prix médian au m²
| Type de bien | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 3 523 € 51 ventes | 3 956 € 55 ventes | 3 958 € 43 ventes | 3 873 € 22 ventes | 3 527 € 34 ventes | +0,1 % |
| Appartement | 2 619 € 55 ventes | 2 820 € 51 ventes | 2 687 € 34 ventes | 2 922 € 25 ventes | 2 691 € 50 ventes | +2,7 % |
Médiane du prix au m² par année (nombre de ventes mono-bien indiqué). L'évolution compare la première et la dernière année disponibles ; à interpréter avec prudence lorsque les ventes sont peu nombreuses, la médiane étant alors sensible à quelques transactions.
L'évolution mois par mois dans le département (Val-d'Oise)
Prix de vente médian au m², mois par mois, sur l'ensemble du département : la tendance de fond du marché local, plus robuste que les chiffres d'une seule commune.
La distribution des prix : appartements vendus à Écouen
Répartition des 215 ventes (appartements vendus) analysées par tranche de prix au m² : elle montre l'étendue réelle du marché, du bien à rénover au bien d'exception, là où la médiane n'en donne que le centre.
La distribution des prix : maisons vendues à Écouen
Répartition des 205 ventes (maisons vendues) analysées par tranche de prix au m² : elle montre l'étendue réelle du marché, du bien à rénover au bien d'exception, là où la médiane n'en donne que le centre.
Source : DGFiP / Etalab, Valeurs foncières (DVF), médiane sur ventes mono-bien (millésime 2025).
Combien d'années de revenus pour acheter à Écouen ?
En croisant les prix de vente et les revenus des habitants, acheter une maison de 70 m² à Écouen représente environ 6,4 années de revenu disponible d'un ménage médian de la commune, contre 3,6 années pour la commune médiane de France. Le marché local est nettement plus exigeant que la moyenne pour les revenus des habitants.
Autre lecture du marché : notre indice de tension le situe à 61/100 (tension moyenne), d'après la vacance des logements (LOVAC) et la trajectoire démographique (INSEE).
Méthode : prix médian DVF du type de bien dominant dans la commune x 70 m², rapporté au revenu disponible annuel d'un ménage médian (niveau de vie médian Filosofi x 1,5 unité de consommation). Un indicateur d'ordre de grandeur, hors apport et crédit. Voir le classement national.
Une commune qui monte ?
En croisant l'évolution des prix, celle de la population et la part d'habitants diplômés du supérieur, notre indice de dynamique résidentielle place Écouen à 54/100 : une trajectoire résidentielle intermédiaire.
Indice national croisant l'évolution du prix des maisons (DVF, sur trois ans), la croissance démographique (INSEE) et la part de diplômés du supérieur. Il décrit une dynamique, pas un jugement de valeur.
Loyers indicatifs à Écouen
Dans le détail, un petit appartement (1-2 pièces) se loue autour de 20,6 €/m² et un plus grand (3 pièces et plus) autour de 15,6 €/m² : au mètre carré, les petites surfaces se louent toujours plus cher.
À titre indicatif, un appartement de 50 m² se louerait environ 895 € par mois, charges comprises.
Rapportés au prix de vente médian des appartements (2 691 €/m²), ces loyers représentent un rendement locatif brut d'environ 8,0 %, soit environ 6,5 % net de taxe foncière (taux communal 37,7 %), hors autres charges, vacance et travaux (classement national).
Source : ANIL / ministère du Logement, Carte des loyers (loyers d'annonce, charges comprises) (millésime 2024).
Taxe foncière et fiscalité locale à Écouen
Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties à Écouen s'élève à 37,68 % (parts communale et intercommunale cumulées), pour une moyenne nationale de l'ordre de 41 %. Ce taux s'applique à la valeur locative cadastrale du bien : à valeur égale, un taux plus élevé alourdit la taxe. Le montant réellement payé dépend donc aussi des caractéristiques du logement.
Autres taux locaux : taxe d'habitation sur les résidences secondaires 17,78 %, enlèvement des ordures ménagères 6,94 %.
Source : DGFiP, Taux de fiscalité directe locale (fichier REI) (millésime 2025).
Le budget complet d'un propriétaire à Écouen
Au total, posséder une maison de 70 m² à Écouen revient à environ 1 719 € par mois (crédit + taxe foncière + électricité, hors assurance, entretien et copropriété).
Ordres de grandeur croisant quatre sources officielles (DVF, DGFiP, Carte des loyers, Enedis). La taxe foncière est approchée par la valeur locative de marché : le montant réel, assis sur la valeur cadastrale, est souvent inférieur.
Un marché exposé au risque d'inondation
Écouen a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle pour inondation (le dernier en 2009). À l'échelle nationale, les prix des maisons dans les communes comparablement exposées ont évolué de +9,0 % sur trois ans, contre +9,9 % ailleurs : le risque ne se lit encore que faiblement dans les prix, mais il pèse sur l'assurance et les travaux de prévention.
Avant d'acheter, consultez l'état des risques (ERRIAL) et la page environnement de la commune.
Zonage immobilier de Écouen
Écouen est classée en zone A du zonage ABC, qui mesure la tension du marché du logement (de A bis pour les zones les plus tendues à C pour les plus détendues), et en zone tendue. Ce classement conditionne l'éligibilité aux dispositifs d'investissement locatif (Pinel, Denormandie) et au prêt à taux zéro (PTZ) ; en zone tendue s'ajoutent la taxe sur les logements vacants et un possible encadrement des loyers.
Source : DHUP / DGFiP, Zonage ABC et zone tendue (TLV) (millésime 2025).
Le parc de logements à Écouen
Maisons et appartements
Propriétaires et locataires
Logements sociaux
Les logements sociaux (HLM) représentent 18,3 % des résidences principales de Écouen, à comparer à une moyenne nationale de l'ordre de 15 %. Une part élevée traduit une forte présence du parc social et, souvent, une plus grande mixité.
Source : INSEE, Recensement de la population (logement) (millésime 2022).
Comprendre les prix de l'immobilier d'une commune
Le prix au mètre carré est le premier repère pour comparer deux communes, mais il faut savoir ce qu'il recouvre. Les prix présentés ici proviennent des ventes réellement enregistrées (base DVF de la DGFiP), et non de prix affichés dans les annonces. Nous retenons la médiane plutôt que la moyenne : elle partage les ventes en deux et résiste mieux aux biens d'exception qui gonfleraient une moyenne. Pour les petites communes où les transactions sont rares, un prix médian reste fragile : regardez toujours le nombre de ventes affiché.
Au coût d'achat s'ajoutent des charges souvent oubliées : les frais de notaire (de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien), la taxe foncière dont le taux varie fortement d'une commune à l'autre, les charges de copropriété et l'énergie. Le loyer indicatif au m² éclaire le coût de la location, utile aussi pour estimer la rentabilité d'un investissement. Enfin, le zonage (A bis à C, zone tendue) conditionne l'éligibilité aux dispositifs Pinel, Denormandie et au prêt à taux zéro.
Pour juger un prix, comparez-le aux communes limitrophes et à la moyenne du département, suivez sa tendance sur plusieurs années plutôt qu'un seul millésime, et mettez-le en regard des services, des transports et des écoles. Un prix au m² situe un marché : il ne dit rien de l'état d'un bien, de son étage ou de son exposition, qui s'apprécient au cas par cas.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Écouen ?
Prix médian 2025 à Écouen : 3 527 €/m² pour une maison, 2 691 €/m² pour un appartement (source DVF).
L'immobilier est-il cher à Écouen par rapport aux revenus ?
Acheter une maison de 70 m² à Écouen représente environ 6,4 années de revenu disponible d'un ménage médian de la commune (médiane nationale : 3,6 années). Croisement des prix DVF et des revenus INSEE-Filosofi.
Quel rendement locatif à Écouen ?
À Écouen, le rendement locatif brut théorique d'un appartement avoisine 8,0 %, soit environ 6,5 % une fois la taxe foncière déduite (loyer d'annonce 17,9 €/m² x 12, rapporté au prix médian DVF de 2 691 €/m²). Avant autres charges, fiscalité des revenus et vacance ; ce n'est pas un conseil en investissement.
Quel est le loyer au m² à Écouen ?
À Écouen, le loyer indicatif avoisine 17,9 €/m² pour un appartement et 15,3 €/m² pour une maison (Carte des loyers, 2024).
Quel est le taux de taxe foncière à Écouen ?
À Écouen, le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties atteint 37,68 % en 2025 (parts communale et intercommunale, source DGFiP).
Quel budget pour être propriétaire à Écouen ?
Pour un bien de 70 m² à Écouen, comptez environ 1 719 € par mois : mensualité de crédit 1 419 € (20 ans, 3,4 %, sans apport), taxe foncière estimée 2 421 €/an, électricité 1 184 €/an. Estimations indicatives à partir de données officielles.
En quelle zone (ABC, Pinel) se situe Écouen ?
Écouen relève de la zone A du zonage ABC et est classée en zone tendue. Cette classification détermine l'éligibilité aux dispositifs Pinel/Denormandie et au PTZ.
Quelle est la part de logements sociaux à Écouen ?
À Écouen, les logements sociaux (HLM) représentent 18,3 % des résidences principales (recensement INSEE).
Combien de logements à Écouen ?
Écouen compte 3 018 logements, dont 0,5 % de résidences secondaires.
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