Rendement locatif : le classement des communes
Le rendement locatif brut rapporte une année de loyers au prix d'achat : il mesure le rapport entre les loyers d'une commune et ses prix de vente. Calcul : loyer d'annonce au m² (Carte des loyers) x 12, divisé par le prix de vente médian au m² des appartements (ventes réelles DVF 2025). Nous ajoutons le rendement net de taxe foncière : celle-ci variant du simple au triple d'une commune à l'autre, elle reclasse sensiblement les villes. Communes d'au moins 5 000 habitants et 10 ventes d'appartements dans l'année.
La carte de France du rendement locatif
Chaque département est coloré selon sa valeur ; cliquez pour ouvrir le classement local des communes.
- Rendement brut appartements
- < 5,4
- 5,4 – 6,6
- 6,6 – 7,5
- 7,5 – 8,4
- > 8,4
Source : ANIL (Carte des loyers) x DGFiP (DVF, dernière année) : moyenne départementale du rendement brut communal (communes à 10 ventes et plus). France métropolitaine.
Les 50 rendements bruts les plus élevés (appartements)
| Rang | Commune | Loyer €/m² | Prix €/m² | Rendement brut | Net de taxe foncière |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Grigny (Essonne) | 15,2 | 1 087 | 16,8 % | 13,0 % |
| 2 | Migennes (Yonne) | 9,8 | 793 | 14,8 % | 11,0 % |
| 3 | La Ricamarie (Loire) | 8,6 | 714 | 14,5 % | 11,1 % |
| 4 | Longuyon (Meurthe-et-Moselle) | 10,5 | 950 | 13,3 % | 10,7 % |
| 5 | Maubeuge (Nord) | 10,8 | 993 | 13,1 % | 9,6 % |
| 6 | Saint-Étienne-du-Rouvray (Seine-Maritime) | 11,4 | 1 050 | 13,0 % | 9,1 % |
| 7 | Sainte-Rose (Guadeloupe) | 12,5 | 1 164 | 12,9 % | 9,2 % |
| 8 | Gauchy (Aisne) | 10,1 | 941 | 12,9 % | 8,8 % |
| 9 | Montluçon (Allier) | 8,3 | 778 | 12,8 % | 9,2 % |
| 10 | Basse-Terre (Guadeloupe) | 13,0 | 1 246 | 12,5 % | 7,9 % |
| 11 | Valréas (Vaucluse) | 10,5 | 1 014 | 12,4 % | 9,9 % |
| 12 | Carmaux (Tarn) | 9,1 | 885 | 12,3 % | 8,6 % |
| 13 | Lure (Haute-Saône) | 8,5 | 827 | 12,3 % | 9,1 % |
| 14 | Audincourt (Doubs) | 10,1 | 985 | 12,3 % | 9,6 % |
| 15 | Jœuf (Meurthe-et-Moselle) | 9,3 | 911 | 12,3 % | 9,6 % |
| 16 | Homécourt (Meurthe-et-Moselle) | 11,0 | 1 082 | 12,2 % | 9,4 % |
| 17 | Autun (Saône-et-Loire) | 9,8 | 964 | 12,2 % | 9,1 % |
| 18 | Ussel (Corrèze) | 8,9 | 876 | 12,2 % | 9,2 % |
| 19 | Doullens (Somme) | 10,5 | 1 036 | 12,2 % | 9,3 % |
| 20 | Parthenay (Deux-Sèvres) | 10,6 | 1 050 | 12,1 % | 8,9 % |
| 21 | Valentigney (Doubs) | 10,0 | 997 | 12,0 % | 9,5 % |
| 22 | Saint-Pierre-lès-Elbeuf (Seine-Maritime) | 11,0 | 1 098 | 12,0 % | 8,6 % |
| 23 | Joigny (Yonne) | 10,0 | 1 000 | 12,0 % | 9,0 % |
| 24 | Auchel (Pas-de-Calais) | 9,5 | 956 | 11,9 % | 7,9 % |
| 25 | Saint-Claude (Jura) | 8,5 | 857 | 11,9 % | 8,1 % |
| 26 | Romilly-sur-Seine (Aube) | 8,6 | 869 | 11,9 % | 8,9 % |
| 27 | Montataire (Oise) | 13,8 | 1 397 | 11,9 % | 7,8 % |
| 28 | Tulle (Corrèze) | 8,8 | 895 | 11,8 % | 8,5 % |
| 29 | Montceau-les-Mines (Saône-et-Loire) | 9,5 | 966 | 11,8 % | 8,6 % |
| 30 | Sedan (Ardennes) | 8,7 | 886 | 11,8 % | 8,6 % |
| 31 | Bourg-Saint-Andéol (Ardèche) | 9,9 | 1 015 | 11,7 % | 9,0 % |
| 32 | Maromme (Seine-Maritime) | 12,8 | 1 318 | 11,7 % | 8,1 % |
| 33 | Saint-Aubin-lès-Elbeuf (Seine-Maritime) | 10,8 | 1 117 | 11,6 % | 8,4 % |
| 34 | Grand-Charmont (Doubs) | 10,0 | 1 036 | 11,6 % | 8,6 % |
| 35 | Nogent-sur-Oise (Oise) | 14,0 | 1 453 | 11,6 % | 7,7 % |
| 36 | Condé-en-Normandie (Calvados) | 8,4 | 872 | 11,6 % | 9,1 % |
| 37 | Seloncourt (Doubs) | 11,8 | 1 227 | 11,5 % | 9,1 % |
| 38 | Tonneins (Lot-et-Garonne) | 9,6 | 1 000 | 11,5 % | 8,3 % |
| 39 | Vierzon (Cher) | 9,2 | 959 | 11,5 % | 8,8 % |
| 40 | Carcassonne (Aude) | 12,4 | 1 295 | 11,5 % | 7,3 % |
| 41 | Châtillon-sur-Seine (Côte-d'Or) | 7,6 | 795 | 11,5 % | 9,3 % |
| 42 | Montbéliard (Doubs) | 10,3 | 1 079 | 11,5 % | 8,9 % |
| 43 | Chenôve (Côte-d'Or) | 12,4 | 1 308 | 11,4 % | 8,6 % |
| 44 | Valdoie (Territoire de Belfort) | 10,7 | 1 130 | 11,4 % | 9,1 % |
| 45 | Canteleu (Seine-Maritime) | 12,1 | 1 282 | 11,3 % | 8,1 % |
| 46 | Gien (Loiret) | 9,7 | 1 031 | 11,3 % | 9,0 % |
| 47 | Decize (Nièvre) | 8,8 | 936 | 11,3 % | 9,0 % |
| 48 | Pierrelatte (Drôme) | 11,0 | 1 179 | 11,2 % | 9,3 % |
| 49 | Saint-Memmie (Marne) | 11,6 | 1 245 | 11,2 % | 8,8 % |
| 50 | Épinay-sous-Sénart (Essonne) | 17,3 | 1 857 | 11,2 % | 8,9 % |
Un rendement brut très élevé va souvent de pair avec des prix bas, une demande locative fragile et un risque de vacance : ce n'est pas un palmarès des « bonnes affaires ».
Les 50 rendements bruts les plus faibles (appartements)
| Rang | Commune | Loyer €/m² | Prix €/m² | Rendement brut | Net de taxe foncière |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lège-Cap-Ferret (Gironde) | 14,9 | 7 630 | 2,3 % | 1,9 % |
| 2 | Arcachon (Gironde) | 17,2 | 7 500 | 2,8 % | 2,1 % |
| 3 | Dinard (Ille-et-Vilaine) | 12,7 | 5 530 | 2,8 % | 2,0 % |
| 4 | Biarritz (Pyrénées-Atlantiques) | 16,6 | 7 069 | 2,8 % | 2,3 % |
| 5 | Capbreton (Landes) | 14,9 | 6 163 | 2,9 % | 2,4 % |
| 6 | La Baule-Escoublac (Loire-Atlantique) | 15,7 | 6 391 | 3,0 % | 2,4 % |
| 7 | Saint-Jean-de-Luz (Pyrénées-Atlantiques) | 14,7 | 5 940 | 3,0 % | 2,5 % |
| 8 | Chamonix-Mont-Blanc (Haute-Savoie) | 24,6 | 9 932 | 3,0 % | 2,5 % |
| 9 | Pornic (Loire-Atlantique) | 13,4 | 5 345 | 3,0 % | 2,5 % |
| 10 | Le Lavandou (Var) | 15,4 | 6 114 | 3,0 % | 2,5 % |
| 11 | Pornichet (Loire-Atlantique) | 14,9 | 5 905 | 3,0 % | 2,5 % |
| 12 | Sausset-les-Pins (Bouches-du-Rhône) | 18,6 | 7 051 | 3,2 % | 2,4 % |
| 13 | Bidart (Pyrénées-Atlantiques) | 16,2 | 6 138 | 3,2 % | 2,7 % |
| 14 | Wimereux (Pas-de-Calais) | 13,3 | 5 000 | 3,2 % | 2,1 % |
| 15 | Châtelaillon-Plage (Charente-Maritime) | 14,6 | 5 383 | 3,3 % | 2,5 % |
| 16 | Cassis (Bouches-du-Rhône) | 20,6 | 7 590 | 3,3 % | 2,7 % |
| 17 | Lacanau (Gironde) | 14,8 | 5 434 | 3,3 % | 2,6 % |
| 18 | La Londe-les-Maures (Var) | 16,4 | 5 973 | 3,3 % | 2,6 % |
| 19 | Ciboure (Pyrénées-Atlantiques) | 14,5 | 5 294 | 3,3 % | 2,8 % |
| 20 | Bandol (Var) | 17,3 | 6 288 | 3,3 % | 2,7 % |
| 21 | Dives-sur-Mer (Calvados) | 13,8 | 4 967 | 3,3 % | 2,4 % |
| 22 | Bourg-Saint-Maurice (Savoie) | 15,1 | 5 443 | 3,3 % | 2,8 % |
| 23 | Sanary-sur-Mer (Var) | 17,1 | 6 130 | 3,4 % | 2,7 % |
| 24 | Saint-Gervais-les-Bains (Haute-Savoie) | 14,8 | 5 277 | 3,4 % | 2,9 % |
| 25 | Villefranche-sur-Mer (Alpes-Maritimes) | 24,5 | 8 680 | 3,4 % | 2,7 % |
| 26 | Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée) | 13,4 | 4 697 | 3,4 % | 2,7 % |
| 27 | Arradon (Morbihan) | 13,4 | 4 679 | 3,4 % | 2,7 % |
| 28 | Perros-Guirec (Côtes-d'Armor) | 11,6 | 4 005 | 3,5 % | 2,7 % |
| 29 | Saint-Cyr-sur-Mer (Var) | 17,5 | 6 042 | 3,5 % | 2,8 % |
| 30 | Cancale (Ille-et-Vilaine) | 12,8 | 4 416 | 3,5 % | 2,7 % |
| 31 | Andernos-les-Bains (Gironde) | 15,1 | 5 182 | 3,5 % | 2,8 % |
| 32 | Saint-Malo (Ille-et-Vilaine) | 13,2 | 4 500 | 3,5 % | 2,7 % |
| 33 | Hendaye (Pyrénées-Atlantiques) | 14,0 | 4 765 | 3,5 % | 2,9 % |
| 34 | Saint-Michel-Chef-Chef (Loire-Atlantique) | 12,8 | 4 339 | 3,5 % | 2,9 % |
| 35 | Anglet (Pyrénées-Atlantiques) | 15,5 | 5 252 | 3,5 % | 2,9 % |
| 36 | Bormes-les-Mimosas (Var) | 16,3 | 5 513 | 3,6 % | 3,0 % |
| 37 | Cucq (Pas-de-Calais) | 13,9 | 4 681 | 3,6 % | 3,0 % |
| 38 | Le Diamant (Martinique) | 18,0 | 5 938 | 3,6 % | 2,6 % |
| 39 | Le Grau-du-Roi (Gard) | 15,6 | 5 148 | 3,6 % | 2,9 % |
| 40 | Marseillan (Hérault) | 12,5 | 4 124 | 3,6 % | 2,7 % |
| 41 | Ustaritz (Pyrénées-Atlantiques) | 12,8 | 4 206 | 3,7 % | 3,0 % |
| 42 | Bretignolles-sur-Mer (Vendée) | 12,3 | 4 039 | 3,7 % | 3,0 % |
| 43 | Calvi (Haute-Corse) | 15,0 | 4 906 | 3,7 % | 3,1 % |
| 44 | Six-Fours-les-Plages (Var) | 16,1 | 5 210 | 3,7 % | 2,9 % |
| 45 | Mouguerre (Pyrénées-Atlantiques) | 12,0 | 3 871 | 3,7 % | 3,0 % |
| 46 | La Teste-de-Buch (Gironde) | 14,7 | 4 726 | 3,7 % | 3,0 % |
| 47 | Porto-Vecchio (Corse-du-Sud) | 16,5 | 5 292 | 3,7 % | 3,2 % |
| 48 | Hasparren (Pyrénées-Atlantiques) | 10,6 | 3 395 | 3,8 % | 3,2 % |
| 49 | Saint-François (Guadeloupe) | 15,1 | 4 775 | 3,8 % | 2,6 % |
| 50 | Cavalaire-sur-Mer (Var) | 17,5 | 5 540 | 3,8 % | 3,0 % |
Sources : ANIL / ministère du Logement, Carte des loyers (loyers d'annonce, charges comprises) ; DGFiP / Etalab, DVF 2025 (prix médian, ventes mono-bien) ; DGFiP, taux de taxe foncière (fichier REI). Le rendement net retranche la seule taxe foncière (base approchée à la moitié du loyer annuel de marché) ; il reste hors autres charges, vacance, travaux et impôt sur le revenu, et ne constitue pas un conseil en investissement.
Comment lire le rendement locatif
Le rendement brut rapporte douze mois de loyer d'annonce au prix d'achat au m² : 6 % signifie qu'un appartement acheté 100 000 € génère environ 6 000 € de loyers annuels, avant toute charge. La géographie est très contrastée : moins de 4 % dans les marchés patrimoniaux chers (Paris, littoral prisé), plus de 10 % dans les villes aux prix très bas du Nord et du centre de la France.
Un rendement brut élevé n'est pas une « bonne affaire » garantie : il reflète des prix bas, donc souvent une demande locative fragile, de la vacance, des impayés et des travaux. À l'inverse, les rendements faibles des marchés chers s'accompagnent d'une meilleure liquidité du bien. Du brut au net, comptez charges, taxe foncière, fiscalité, vacance : le net se situe couramment 2 à 4 points sous le brut. Ces données comparent des communes, elles ne constituent pas un conseil en investissement.
Questions fréquentes
Où le rendement locatif brut est-il le plus élevé ?
Grigny (Essonne) affiche le rendement brut théorique le plus élevé du classement : 16,8 % (loyer 15,2 €/m², prix 1 087 €/m²). Les rendements très élevés se concentrent dans des villes aux prix très bas : ils s'accompagnent souvent d'une demande locative fragile, de vacance et de travaux.
Où le rendement locatif brut est-il le plus faible ?
Lège-Cap-Ferret (Gironde) présente le rendement brut le plus faible (2,3 %) : les prix d'achat y sont très élevés par rapport aux loyers, un profil typique des marchés patrimoniaux (littoral prisé, ouest parisien) où les acheteurs misent davantage sur la valorisation que sur le loyer.
Quelle différence entre rendement brut et net de taxe foncière ?
Le rendement brut rapporte simplement les loyers annuels au prix d'achat. Le rendement net de taxe foncière retranche cet impôt local, qui varie du simple au triple selon la commune : deux villes au même rendement brut peuvent finir loin l'une de l'autre une fois la taxe foncière déduite. Ni l'un ni l'autre ne tient compte des autres charges, de la vacance, des travaux ou de l'impôt sur le revenu : ce sont des repères de comparaison, pas un conseil en investissement.
L'immobilier par région
Les prix, loyers et le rendement indicatif de chaque commune figurent sur sa page immobilier. Voir aussi les loyers et les hausses et baisses de prix.