Prix immobilier : les plus fortes hausses et baisses
Où le marché immobilier monte-t-il encore, et où se replie-t-il ? Voici les plus fortes hausses et baisses du prix médian des maisons entre 2021 et 2025, d'après les ventes réelles enregistrées par la DGFiP (base DVF). Communes d'au moins 5 000 habitants et 20 ventes par année, pour des médianes robustes.
La carte de France des hausses et baisses de prix
Chaque département est coloré selon sa valeur ; cliquez pour ouvrir le classement local des communes.
- Évolution prix maisons 2021-2025
- < 1,9
- 1,9 – 5,6
- 5,6 – 8,1
- 8,1 – 11,6
- > 11,6
Source : DGFiP / Etalab, DVF : évolution du prix moyen au m² des maisons (médianes communales pondérées par les ventes, communes à 20 ventes et plus par année). France métropolitaine.
Les 50 plus fortes hausses (maisons, 2021-2025)
| Rang | Commune | 2021 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Le Vauclin (Martinique) | 2 075 €/m² | 3 264 €/m² | +57,3 % |
| 2 | Briançon (Hautes-Alpes) | 2 971 €/m² | 4 452 €/m² | +49,8 % |
| 3 | Saint-Gervais-les-Bains (Haute-Savoie) | 5 517 €/m² | 8 246 €/m² | +49,5 % |
| 4 | Blanzy (Saône-et-Loire) | 982 €/m² | 1 434 €/m² | +46,0 % |
| 5 | Lorgues (Var) | 2 907 €/m² | 4 237 €/m² | +45,8 % |
| 6 | Chamonix-Mont-Blanc (Haute-Savoie) | 9 795 €/m² | 14 074 €/m² | +43,7 % |
| 7 | Ernée (Mayenne) | 1 004 €/m² | 1 429 €/m² | +42,3 % |
| 8 | Nans-les-Pins (Var) | 2 905 €/m² | 4 072 €/m² | +40,2 % |
| 9 | Porto-Vecchio (Corse-du-Sud) | 4 545 €/m² | 6 226 €/m² | +37,0 % |
| 10 | Decize (Nièvre) | 1 009 €/m² | 1 371 €/m² | +35,9 % |
| 11 | Le Mené (Côtes-d'Armor) | 924 €/m² | 1 250 €/m² | +35,3 % |
| 12 | Le Gosier (Guadeloupe) | 3 111 €/m² | 4 185 €/m² | +34,5 % |
| 13 | Valdallière (Calvados) | 882 €/m² | 1 183 €/m² | +34,1 % |
| 14 | Redon (Ille-et-Vilaine) | 1 673 €/m² | 2 244 €/m² | +34,1 % |
| 15 | Thuir (Pyrénées-Orientales) | 1 927 €/m² | 2 581 €/m² | +33,9 % |
| 16 | Longué-Jumelles (Maine-et-Loire) | 1 181 €/m² | 1 571 €/m² | +33,0 % |
| 17 | Le Diamant (Martinique) | 3 837 €/m² | 5 101 €/m² | +32,9 % |
| 18 | Le Lavandou (Var) | 6 193 €/m² | 8 220 €/m² | +32,7 % |
| 19 | Plonéour-Lanvern (Finistère) | 1 793 €/m² | 2 377 €/m² | +32,6 % |
| 20 | Soustons (Landes) | 3 313 €/m² | 4 378 €/m² | +32,1 % |
| 21 | Sisteron (Alpes-de-Haute-Provence) | 2 140 €/m² | 2 821 €/m² | +31,8 % |
| 22 | Sallanches (Haute-Savoie) | 3 456 €/m² | 4 537 €/m² | +31,3 % |
| 23 | Saint-Laurent-du-Maroni (Guyane) | 2 214 €/m² | 2 893 €/m² | +30,7 % |
| 24 | Entre-Deux (La Réunion) | 2 402 €/m² | 3 140 €/m² | +30,7 % |
| 25 | Crozon (Finistère) | 2 095 €/m² | 2 732 €/m² | +30,4 % |
| 26 | Guer (Morbihan) | 1 375 €/m² | 1 790 €/m² | +30,2 % |
| 27 | Châtel-Guyon (Puy-de-Dôme) | 2 007 €/m² | 2 602 €/m² | +29,6 % |
| 28 | Paimpol (Côtes-d'Armor) | 2 467 €/m² | 3 174 €/m² | +28,7 % |
| 29 | Ploërmel (Morbihan) | 1 712 €/m² | 2 198 €/m² | +28,4 % |
| 30 | Combourg (Ille-et-Vilaine) | 1 829 €/m² | 2 343 €/m² | +28,1 % |
| 31 | Passy (Haute-Savoie) | 3 430 €/m² | 4 395 €/m² | +28,1 % |
| 32 | Guingamp (Côtes-d'Armor) | 1 342 €/m² | 1 718 €/m² | +28,0 % |
| 33 | Ploemeur (Morbihan) | 3 014 €/m² | 3 849 €/m² | +27,7 % |
| 34 | Les Abrets en Dauphiné (Isère) | 1 910 €/m² | 2 439 €/m² | +27,7 % |
| 35 | Plabennec (Finistère) | 1 885 €/m² | 2 403 €/m² | +27,5 % |
| 36 | Brioude (Haute-Loire) | 1 333 €/m² | 1 700 €/m² | +27,5 % |
| 37 | Arradon (Morbihan) | 4 026 €/m² | 5 128 €/m² | +27,4 % |
| 38 | Douarnenez (Finistère) | 1 832 €/m² | 2 333 €/m² | +27,3 % |
| 39 | Mauléon (Deux-Sèvres) | 1 250 €/m² | 1 591 €/m² | +27,3 % |
| 40 | Tourves (Var) | 2 481 €/m² | 3 151 €/m² | +27,0 % |
| 41 | Urrugne (Pyrénées-Atlantiques) | 4 326 €/m² | 5 488 €/m² | +26,9 % |
| 42 | Louhans (Saône-et-Loire) | 1 341 €/m² | 1 696 €/m² | +26,5 % |
| 43 | Saint-Jorioz (Haute-Savoie) | 5 167 €/m² | 6 533 €/m² | +26,4 % |
| 44 | Pia (Pyrénées-Orientales) | 2 119 €/m² | 2 677 €/m² | +26,3 % |
| 45 | Cavalaire-sur-Mer (Var) | 5 295 €/m² | 6 689 €/m² | +26,3 % |
| 46 | Belley (Ain) | 1 841 €/m² | 2 322 €/m² | +26,1 % |
| 47 | Bagnères-de-Bigorre (Hautes-Pyrénées) | 1 543 €/m² | 1 943 €/m² | +25,9 % |
| 48 | Ugine (Savoie) | 2 368 €/m² | 2 978 €/m² | +25,8 % |
| 49 | Surzur (Morbihan) | 2 806 €/m² | 3 527 €/m² | +25,7 % |
| 50 | Saint-Martin-de-Seignanx (Landes) | 3 248 €/m² | 4 078 €/m² | +25,6 % |
Prix médian au m² des maisons ; communes d'au moins 5 000 habitants et 20 ventes chaque année.
Les 50 plus fortes baisses (maisons, 2021-2025)
| Rang | Commune | 2021 | 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 4 524 €/m² | 3 163 €/m² | -30,1 % |
| 2 | Bougival (Yvelines) | 7 740 €/m² | 5 452 €/m² | -29,6 % |
| 3 | La Garenne-Colombes (Hauts-de-Seine) | 10 847 €/m² | 7 989 €/m² | -26,3 % |
| 4 | Marles-les-Mines (Pas-de-Calais) | 1 397 €/m² | 1 071 €/m² | -23,3 % |
| 5 | Vanves (Hauts-de-Seine) | 10 189 €/m² | 8 000 €/m² | -21,5 % |
| 6 | Cachan (Val-de-Marne) | 7 167 €/m² | 5 634 €/m² | -21,4 % |
| 7 | Arcueil (Val-de-Marne) | 6 810 €/m² | 5 424 €/m² | -20,4 % |
| 8 | Paris (Paris) | 15 672 €/m² | 12 619 €/m² | -19,5 % |
| 9 | Le Chesnay-Rocquencourt (Yvelines) | 9 081 €/m² | 7 306 €/m² | -19,5 % |
| 10 | Bethoncourt (Doubs) | 1 510 €/m² | 1 218 €/m² | -19,3 % |
| 11 | Givet (Ardennes) | 1 532 €/m² | 1 249 €/m² | -18,5 % |
| 12 | Clamart (Hauts-de-Seine) | 8 393 €/m² | 6 909 €/m² | -17,7 % |
| 13 | Waziers (Nord) | 1 481 €/m² | 1 220 €/m² | -17,6 % |
| 14 | L'Union (Haute-Garonne) | 3 556 €/m² | 2 942 €/m² | -17,3 % |
| 15 | Lyon (Rhône) | 6 450 €/m² | 5 347 €/m² | -17,1 % |
| 16 | Bures-sur-Yvette (Essonne) | 4 538 €/m² | 3 778 €/m² | -16,7 % |
| 17 | Fontenilles (Haute-Garonne) | 2 937 €/m² | 2 447 €/m² | -16,7 % |
| 18 | Montreuil (Seine-Saint-Denis) | 7 292 €/m² | 6 141 €/m² | -15,8 % |
| 19 | Bagnolet (Seine-Saint-Denis) | 7 750 €/m² | 6 522 €/m² | -15,8 % |
| 20 | Tassin-la-Demi-Lune (Rhône) | 6 474 €/m² | 5 454 €/m² | -15,8 % |
| 21 | Sannois (Val-d'Oise) | 4 975 €/m² | 4 200 €/m² | -15,6 % |
| 22 | Le Plessis-Robinson (Hauts-de-Seine) | 7 441 €/m² | 6 284 €/m² | -15,5 % |
| 23 | Arpajon (Essonne) | 3 506 €/m² | 2 963 €/m² | -15,5 % |
| 24 | Grézieu-la-Varenne (Rhône) | 4 573 €/m² | 3 867 €/m² | -15,4 % |
| 25 | Gennevilliers (Hauts-de-Seine) | 4 904 €/m² | 4 148 €/m² | -15,4 % |
| 26 | Vaux-sur-Seine (Yvelines) | 3 593 €/m² | 3 042 €/m² | -15,3 % |
| 27 | Irigny (Rhône) | 4 447 €/m² | 3 769 €/m² | -15,2 % |
| 28 | Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) | 5 197 €/m² | 4 421 €/m² | -14,9 % |
| 29 | Châtillon (Hauts-de-Seine) | 8 236 €/m² | 7 011 €/m² | -14,9 % |
| 30 | Nemours (Seine-et-Marne) | 2 200 €/m² | 1 877 €/m² | -14,7 % |
| 31 | Vaulx-en-Velin (Rhône) | 3 641 €/m² | 3 110 €/m² | -14,6 % |
| 32 | Peyrolles-en-Provence (Bouches-du-Rhône) | 3 601 €/m² | 3 076 €/m² | -14,6 % |
| 33 | Sceaux (Hauts-de-Seine) | 8 785 €/m² | 7 512 €/m² | -14,5 % |
| 34 | Marly-le-Roi (Yvelines) | 6 195 €/m² | 5 303 €/m² | -14,4 % |
| 35 | Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) | 5 366 €/m² | 4 595 €/m² | -14,4 % |
| 36 | Villeurbanne (Rhône) | 4 882 €/m² | 4 186 €/m² | -14,3 % |
| 37 | Le Cendre (Puy-de-Dôme) | 2 240 €/m² | 1 922 €/m² | -14,2 % |
| 38 | Bobigny (Seine-Saint-Denis) | 4 122 €/m² | 3 544 €/m² | -14,0 % |
| 39 | Caluire-et-Cuire (Rhône) | 6 830 €/m² | 5 873 €/m² | -14,0 % |
| 40 | Wissous (Essonne) | 4 629 €/m² | 3 982 €/m² | -14,0 % |
| 41 | Chasse-sur-Rhône (Isère) | 3 236 €/m² | 2 786 €/m² | -13,9 % |
| 42 | Villenoy (Seine-et-Marne) | 3 446 €/m² | 2 973 €/m² | -13,7 % |
| 43 | Fontenay-Trésigny (Seine-et-Marne) | 3 091 €/m² | 2 669 €/m² | -13,7 % |
| 44 | Colombelles (Calvados) | 2 540 €/m² | 2 194 €/m² | -13,6 % |
| 45 | Gournay-sur-Marne (Seine-Saint-Denis) | 4 673 €/m² | 4 036 €/m² | -13,6 % |
| 46 | Chilly-Mazarin (Essonne) | 4 337 €/m² | 3 749 €/m² | -13,6 % |
| 47 | Ollainville (Essonne) | 3 617 €/m² | 3 129 €/m² | -13,5 % |
| 48 | Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) | 10 220 €/m² | 8 845 €/m² | -13,5 % |
| 49 | Enghien-les-Bains (Val-d'Oise) | 6 936 €/m² | 6 003 €/m² | -13,5 % |
| 50 | Cazouls-lès-Béziers (Hérault) | 2 064 €/m² | 1 788 €/m² | -13,4 % |
Source : DGFiP / Etalab, Demandes de valeurs foncières (DVF), médiane des ventes mono-bien de maisons, 2021 et 2025. La médiane reste sensible à la composition des biens vendus, surtout quand les ventes sont peu nombreuses.
Comment lire les hausses et baisses de prix
Le classement compare le prix médian au m² des maisons vendues en 2021 et en 2025, à partir des actes notariés réels (base DVF de la DGFiP). La remontée brutale des taux de crédit en 2022-2023 a fait basculer beaucoup de marchés : les périphéries chères des grandes agglomérations et les marchés spéculatifs se replient, tandis que l'outre-mer, certains littoraux et des villes moyennes bien desservies continuent de monter.
Lecture prudente : la médiane dépend de la composition des ventes. Dans une commune où se vendent une année surtout des pavillons récents, l'autre des maisons à rénover, la médiane bouge sans que le marché ait réellement changé. Les filtres (20 ventes minimum chacune des deux années, communes de 5 000 habitants et plus) limitent cet effet sans l'éliminer ; les écarts spectaculaires des deux extrêmes du classement se lisent comme des signaux, pas au dixième près.
Questions fréquentes
Où les prix des maisons ont-ils le plus augmenté ?
Le Vauclin (Martinique) enregistre la plus forte hausse du classement : de 2 075 à 3 264 €/m² entre 2021 et 2025, soit +57,3 %. L'outre-mer et certaines communes littorales ou bien desservies dominent les hausses.
Où les prix des maisons ont-ils le plus baissé ?
Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) connaît le plus fort repli : de 4 524 à 3 163 €/m² (-30,1 %). La remontée des taux de crédit en 2022-2023 a surtout pesé sur les périphéries des grandes agglomérations et les marchés déjà fragiles.
Ces évolutions sont-elles fiables ?
Elles comparent la médiane des ventes réelles de maisons (actes notariés DVF) d'une année à l'autre, avec au moins 20 ventes par année. La médiane reste sensible à la composition des biens vendus : une année riche en grandes maisons de caractère peut gonfler le chiffre. Les ordres de grandeur et les tendances de fond sont en revanche solides.
L'immobilier par région
Les prix au m², leur évolution depuis 2021 et les loyers de chaque commune figurent sur sa page immobilier. Voir aussi le rendement locatif et les loyers.